由于经济形势下行等诸多因素，金融机构需要进行展期的项目越来越多。鉴于抵押等物权担保是金融机构最常采用的担保措施，而实践中基于对展期法律性质的认定不同，对展期项目相关的担保权利是否需要通过重新办理抵押登记设立等问题认识不一，同案不同判的现象普遍存在。本文对金融机构展期贷款在司法实践中存在的问题进行分析梳理，并就相应的法律风险提出防范建议。
一、展期的法律性质
关于展期的性质我国法律并未有明确的规定，各地登记机关要求不尽一致，迄今为止，最高人民法院也没有发布相关的公报案例予以指引。笔者通过中国裁判文书网对展期相关判例进行梳理后，发现最高人民法院在2014年对展期的性质有过倾向性的观点，之后各地方高院又出现与最高人民法院不同的观点。
1、展期是原债权债务关系的延续
根据《泉州市丰泽区清源房地产开发有限公司、王德利与王德瑞与中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同纠纷申请再审民事裁定书》（最高人民法院(2014)民申字第629号），最高人民法院认为，“虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围”，也就是说，在最高法看来，展期协议并非新的借款合同，而是对原借款合同的补充，贷款的展期并不能产生新的债权债务关系，相反，展期是原债权债务关系的延续，债权人仍可就原抵押物享有优先受偿权。
2、展期产生新的债权债务关系
然而，贵州省高级人民法院在《遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷案民事裁定书》(（2015）黔高民申字第100号)中认为，“遵义县信用社在主合同即借款合同到期前一日与双龙水泥厂签订借款展期协议，该展期协议对借款期限作出相应变更，该变更应视为是对原借款合同实质性的变更，双龙水泥厂与遵义县信用社之间形成新的债权债务法律关系，原债权债务关系消灭，而抵押合同是依附于主合同的从合同，主合同消灭，则从合同也消灭，依据《担保法》五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭”。这一裁判思路将贷款展期认定为设立新的债权债务，依附于债务之上的抵押等担保则需要重新办理相关登记手续。
二、展期的定义及表现形式
展期，顾名思义，就是往后推延预定的日期或期限。《贷款通则》第12条规定：“不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请展期。是否展期由贷款人决定”。由此可知，在法律层面上，展期是贷款人对欠缺还款能力的借款人延迟履行还款义务的一种救济方式。
金融机构在发放贷款前往往根据债务人的还款能力、征信、财务、资产等具体情形，制定不同的还款计划，有采用到期一次性还本付息的方式，也有分期还款的方式。分期还款则是为债务人各期应还债务设置固定的还款日，并将最后一期债务的还款日作为最后的还款期限。各种还款方式最后都将在《还款协议》中予以明确。
据此，对还款期限进行调整的展期自然包含了以上各种形式，且不同形式的展期因对展期性质认定的不同，产生的法律后果也不同。对一次性还本付息的贷款，展期是对初始还款期限的延展；而对分期还款的贷款展期有两种表现形式，一是对原固定还款日的延展，而最后的还款期限不变，另一种则是将原固定还款日与最后还款期限同时后延。在实践中对不同展期予以区分，可以合理评估其法律风险所在。
三、展期法律性质认定不一致的法律风险
1、不能办理抵押登记的法律风险
根据《物权法》第一百八十七条规定，以（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或者（4）第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。也就是说，在展期被认定为新的债权债务关系的情形下，因原抵押权随原债权债务关系的消灭而消灭。
以上述抵押物担保的债权若进行展期，必须重新办理抵押登记，抵押权方可有效设立。若金融机构与债务人就展期仅签订了《展期协议》，而未将展期事宜做相关抵押登记，则该展期贷款成了没有任何担保措施的贷款，未来不享有任何抵押优先权。
虽然《不动产登记暂行条例实施细则》在第六十八条中已经明确了债务履行期限的变更应当进行抵押权变更登记，“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：
（1）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；
（2）被担保的主债权数额变更的；
（3）债务履行期限变更的；
（4）抵押权顺位变更的；
（5）法律、行政法规规定的其他情形。”
但实际操作中，大多数不动产登记机关对展期做抵押登记的态度仍然抵触。在认为展期是新设的债权债务关系的判例中，相当一部分金融机构因为登记机关拒绝重新办理抵押登记而丧失抵押权。
尤其是只对原各固定还款日展期、但最后还款期限不变的情形，由于初始抵押登记仅对最后还款期限予以登记，各固定还款日是不做登记的，在这种情况下，很难说服登记机关对展期重新做抵押登记或变更登记。由于展期后的收益部分并非原抵押登记的范围，如未能办理抵押权变更登记手续，该部分收益或者新增的其他应收款项将可能无法得到支持，就连原债权也面临被认定为新的法律关系而灭失的风险。需要特别的是，抵押登记并不等于抵押登记备案或其他任何形式的备注。
根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，抵押登记应记载于登记簿上才产生公示效力，未记载于上不动产登记簿的不享有抵押权。对最后还款期限展期的分期还款和一次性还本付息的展期，需要切实将抵押事宜记载于不动产登记簿上。
2、丧失抵押物的法律风险
同上，在展期贷款被认定为设定新的债权债务关系的情况下，需要重新办理抵押登记。实践操作中，登记机关往往要求先注销原抵押登记。若抵押人或借款人还存在其他债务，那么贸然注销抵押登记，在抵押物悬空期间就有可能出现原抵押物被司法、行政机关查封的风险。
根据《担保法》第三十七条、《物权法》第一百八十四条，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。因此，一旦原抵押权被注销，而抵押物被其他人查封，金融机构不仅不能就原抵押物重新办理抵押登记，连对抵押物的控制权都一并丧失，展期贷款失去物权担保。
3、丧失抵押权在先顺位的法律风险
根据《担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”。若原抵押物上还存在其他抵押权认，那么贸然注销抵押登记而进行第二次抵押，就可能出现债权清偿顺位风险，金融机构将丧失在先顺位优先权。
此外，由于《不动产登记暂行条例实施细则》第68条第二款充分考虑了对在后顺位的抵押权人的权利保护，“因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料”。
因此，金融机构展期能否顺利进行受制于在后顺位抵押权人，在后顺位抵押权人是否同意展期对抵押权人至关重要。否则，未经同意的展期，将因加重顺位在后抵押权人的负担，而失去抵押权优先权。
4、第三人不配合办理抵押登记的法律风险
对第三人作为抵押人，提供抵押担保的展期，在原抵押注销后，若第三人不配合金融机构重新办理抵押登记，则抵押权不能有效设立。除此之外，为原债权提供担保的其他担保人，是否同意日后继续对展期项目进行担保存在着很大的不确定性。
四、对法院同案不同判的防范建议
1、在《展期协议》中约定特别条款
鉴于丧失抵押权或不能办理抵押登记是展期项目中最大的法律风险，而展期若被认定为新的法律关系的设立会进一步扩大该风险。故建议金融机构在《展期协议》中即对展期的性质予以明确约定，确认该展期为《还款协议》项下法律关系的延续，不视为新的法律关系。
同时，为降低展期之后新增的收益及费用不在担保范围内享有优先权的损失，防止原债权债务关系因展期被认定未新的法律关系而灭失且不能办理抵押登记的法律风险，建议在展期协议中约定金融机构的单方解除权，并将解除之后的法律效果约定为恢复至展期之前的状态，使债务人自原债权到期之日的次日起承担其还款义务。
提请金融机构注意的是，在该种情况下，抵押权人保护自身债权的时间应当自原债权到期之日起两年，而展期的实际时间将会占用该两年的时效期间。
2、取得保证人、抵押人或者出质人的书面同意
《贷款通则》第十二条规定，“申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明；已有约定的，按照约定执行。”根据上述规定，贷款展期以取得担保人的书面同意为原则。金融机构应当要求借款人就展期加重担保人担保责任事项提供保证人、抵押人或者出质人的书面同意文件。
此外，在实务中，也可在还款协议、抵押协议等相关格式文本中就提前对担保人自愿就展期后的主债权继续承担担保责任进行明确约定，以防日后担保人不愿意配合签订展期协议的风险并能有效降低展期面签的成本。
3、应在展期前主债权诉讼时效期间内行使担保物权
如上文所述，若展期贷款不能设立抵押登记，为保障金融机构的利益，应当将解除效力回溯至原债权到期之日的次日。而根据《物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”
因此，金融机构的展期项目，展期后全额收回的最晚时间不应当超过原债权到期日之后的两年。在展期前主债权诉讼时效期间内行使担保物权，可以使担保的主债权期限尽量覆盖展期期限，最大限度保障金融机构展期债权利益。
4、取得在后顺位抵押权人同意展期的书面证明
建议将金融机构约定为唯一的抵押权人，取得抵押权后，随时抵押物的权属状态。若有在后顺位抵押权人的，在未取得其他抵押权人书面同意的前提下，尽量不要轻易办理展期或注销原抵押登记。同时，建议取得在后顺位抵押权人同意沿用原抵押顺位的书面证明，以防重新办理抵押登记后，丧失顺位优先权。
5、争取受查封，控制抵押物
对于不能办理或者不能及时办理抵押登记或抵押变更登记的展期项目，可以对抵押物进行首查封，避免抵押物在悬空期被他人查封进而影响抵押物处置。
6、将原贷款项目进行重组，设立新项目
在不解除原抵押的情况下，可以将原贷款项目进行重新安排，形成新的项目，设立第二顺位抵押，在原项目通过其他渠道清偿债权之后，解除原抵押登记。这种项目重组的方式，不仅可以避免抵押物悬空的法律风险，而且可以使展期项目顺利办理抵押登记。
7、主动与不动产登记部门沟通协调，争取办理抵押登记
尽管最高法有过展期仅是对原借款合同履行期限变更的判例，不产生新的债权债务关系，且从法理上分析，担保物权从属于被担保的债权而存在，债权不消灭，担保物权就不消灭。展期是对原债权债务关系的延续，担保物权仍然存在，不需要重新办理抵押登记。
但根据“物权登记生效”的原则及相关规定，在实践层面，仍然建议办理抵押登记。
建议金融机构主动联合其他相关机构一并与不动产登记部门进行沟通协调，尽量实现对展期项目办理抵押变更登记，对确实需要注销登记重新办理的，建议加强与登记机关的事先沟通，将需要办理抵押登记的全部文件资料提前准备好，然后将注销并重新抵押的手续一并提交于登记机关，争取同时办理，减少抵押物悬空期，使行政部门与法律实施相同步，促进抵押登记程序的完善。