操作方法
购房者与开发商之间属房屋买卖合同关系，购房者和银行之间是借贷合同关系。同时，银行为了保障贷款安全，要求购房者(借款人)以房产作抵押，从而形成从属于借贷合同的抵押合同关系。购房者交付首期款，办妥抵押贷款、产权过户手续后，开发商和购房者之间的房屋买卖合同即告履行完毕，而购房者和银行之间的借贷合同及抵押合同仍在执行过程中。如果出现不能支付月供款的情况，购房者作为借款人就违反了与银行的借款合同。 根据《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定，遇到以下情况，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：1、债务履行期满，债务人不能清偿借款，双方又未能达成延期履行协议的；2、借款人死亡(或因长期下落不明被依法宣告死亡)而无人代为履行到期债务的；3、抵押人违法擅自处理抵押房产的；4、抵押合同约定的其他情况。 一旦出现以上情况，经抵押当事人协商可以先通过各种合法方式处分抵押房地产。如果协商不成，抵押权人可向人民法院起诉。在处分抵押房产时，房产的共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权。处理抵押房产所得金额，要先支付处分抵押房产发生的费用，再扣除应缴税款，之后偿还抵押权人的债权本息、违约金、赔偿损失。如有剩余，交还借款人(抵押人)，不足以支付违约金、赔偿金的部分，抵押权人有权向借款人(抵押人)继续追讨。