步骤/方法
贷款额、利率、还款期和月还款额 以公积金贷款为例，5年以上贷款，月利率是3.375‰。假如贷款1万元人民币，20年240期还清，则贷款人每月还款额为60.86。还款简单相加总额14606.40元。 银行贷款总是利加利、利滚利的丝毫不客气。首先计算到期后银行贷款本息总额。 银行放贷1月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）。 银行放贷2月后，贷款1万元就变成10000*（1+0.003375）*（1+0.003375）。 …… 20年也就是240月后，原贷款价值（本金及利息）就等于： 10000*（1+0.003375）(20*12) = 10000*2.2448 = 22448.45 可见经过20年，按3.375‰月利率，10000元贷款就滚成了22448.45。
该情况下贷款人20年共240月每月须还款60.86元，也按月利率3.375‰，看看20年后贷款还清之时，所还款总价值（本金及利息）是多少。第240期还款时，各期还款其本息如下： 第240期：60.86，付款时贷款还清； 第239期：60.86*(1+0.003375)，有1个月利息； 第238期：60.86*(1+0.003375）2，有2个月利息； …… ： …… 第 1 期：60.86*(1+0.003375)239，有239个月利息； 因此240期月还款60.86元到贷款还清时其本息总计： 60.86+60.86*(1+0.003375)+60.86*(1+0.003375)2+……+60.86*(1+0.003375)239 = 60.86*(1.003375240-1) / (1.003375-1) = 60.86*1.2448443629366521802920377333146 / 0.003375 = 22447.77（此为数学中的等比数列求和） 可见20年共240月每月还款60.86元到贷款还清时，也按3.375‰月利率，所还款本息总额为22447.77。 排除计算中的小数精确度误差，可见还款额本息=贷款额本息，也就是说贷款购房借款人的每月还款额（月供）是这样计算出来的。
资金的时间价值 前面谈到媒体上有人比较不同还款方式所付本息总额，并得出结论等额本金还款比等额本息还款支出利息较少。由于他们是将各期还款金额相加，再减去贷款本金的方法简单计算，得出的结论是不科学的。 经济学中有一个原理就是资本的时间价值，相同数额的资本在不同时间它们的价值是不一样的。简单一点说今天的1元钱和昨天的1元钱价值是不一样的，而且昨天的1元钱要比今天的1元钱价值大。原因很简单，举例说把1元钱存银行，过一天就有一天的利息嘛。 理解了资金的时间价值，就可以对很多似是而非的说法作出正确的理解和判断。购房选择一次付清还是贷款按揭，以及贷多少钱、多长期限，从贷款人自身来说，取决于拥有的资金和收入，以及资金对自己的时间价值。